Hypoteční sazby vstupují do druhé poloviny roku nad pětiprocentní hranicí a zdražují už čtvrtý měsíc v řadě. Swiss Life Hypoindex v červenci vzrostl na 5,32 %. Další vývoj bude záviset hlavně na dlouhodobých tržních sazbách, inflačních rizicích a konkurenčním boji bank.
Hypotéka dnes podle odborníků není jen otázkou sazby, ale celé strategie financování. Rozdíly mezi bankami, délkami fixací a individuálními nabídkami mohou mít větší dopad než samotný meziměsíční pohyb průměrné sazby. Kdo řeší nové bydlení nebo refixaci, musí počítat rychleji a přesněji než v době, kdy úroky klesaly.
„Český hypoteční trh zažil v červenci další nepříjemné překvapení. Swiss Life Hypoindex vzrostl počtvrté v řadě a dostal se na 5,32 %. Hypotéky se tak vrátily na úroveň z listopadu 2024 a jarní naděje na trvalejší návrat sazeb pod pětiprocentní hranici se rychle rozplynula,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Téma zvyšování úrokových sazeb hypotečních úvěrů nás provází již od dubna, kdy peníze zdražily v reakci na situaci na Blízkém východě. Banky postupně zdražily nabízené hypotéky o 0,3 až 0,4 procentního bodu, což sice není mnoho, ale zároveň nutno uznat, že to nepotěší. Již Tomáš Baťa věděl, že lidé lépe vnímají 4,99 než 5,01. Proto aktuální zvýšení úrokových sazeb vnímáme možná jako bolestivější, než ve skutečnosti je,“ poznamenává David Eim, analytik Gepard Finance.
Individuální nastavení hypotéky bude jedním z hlavních témat druhé poloviny roku. Rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank jsou totiž často výraznější než samotné meziměsíční pohyby Swiss Life Hypoindexu. Klient tak může správným výběrem banky nebo využitím individuální nabídky ušetřit víc, než kdyby několik měsíců čekal na nejistý pokles průměrných sazeb.
Darování nemovitosti v rodině: kdy se vyplatí a na co si dát pozor
Od března měsíční splátka vzrostla o 870 korun
Růst hypotečních sazeb se citelně propisuje do rozpočtů domácností. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka při aktuální průměrné nabídkové sazbě 5,32 % přibližně na 21 110 korun. Oproti letošnímu březnu tak klient zaplatí každý měsíc téměř 900 korun navíc. Jednotlivé meziměsíční změny mohou působit zanedbatelně, v rámci pětileté fixace však vyšší sazba znamená pro domácnost dodatečný výdaj přes 50 tisíc korun.
Repo sazba ČNB není celý příběh
Tlak na růst sazeb podle odborníků nekončí a dostupnost financování se dál zhoršuje. Pro zájemce o vlastní bydlení to znamená nutnost pečlivě zvažovat načasování i strukturu úvěru – a počítat s tím, že levnější hypotéky se zatím nevracejí.
„Česká národní banka v červnu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Mohlo by se proto zdát, že právě tento krok je hlavním důvodem růstu hypotečních sazeb. Ve skutečnosti je situace složitější. Banky při stanovování úrokových sazeb sledují především vývoj dlouhodobých tržních sazeb, zejména úrokových swapů. Ty odrážejí očekávání finančních trhů ohledně budoucí inflace, ekonomického růstu i měnové politiky a představují skutečné náklady bank na dlouhodobé financování hypoték. Rozhodnutí ČNB je proto pouze jedním z faktorů, nikoli jediným impulzem pro změnu hypotečních sazeb,“ přibližuje Jiří Sýkora.
„Banky se zlevňováním pravděpodobně nebudou spěchat. Budou čekat na další ekonomická data a potvrzení, že se inflační rizika skutečně podařilo dostat pod kontrolu. Zkušenost navíc ukazuje, že komerční banky sazby zpravidla snižují pomaleji, než je zvyšují. Klíčové bude především udržení klidnější geopolitické situace, zejména na Blízkém východě, a pokračující pokles inflačních rizik. Pokud se tyto předpoklady naplní, mohl by se ve druhé polovině roku otevřít prostor pro pozvolné zlevňování hypoték,“ dodává Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Investiční hypotéky mají nová pravidla. Třetí byt už nemusí vyjít všem
Krátká, nebo dlouhá fixace?
Aktuální situace mění pohled na délku fixace. Ještě před několika měsíci řada klientů předpokládala, že sazby budou pokračovat v poklesu, a proto dávala přednost jednoleté nebo tříleté fixaci. Dnešní vývoj však ukazuje, že tento scénář už není tak jednoznačný.
„Klienti by proto měli při výběru fixace vycházet především ze své životní situace, nikoli ze snahy odhadnout budoucí vývoj trhu. Pokud je pro domácnost klíčová stabilita rodinného rozpočtu a měsíční splátka se pohybuje na hranici finančních možností, dává větší smysl delší fixace. Zajistí stejnou splátku na několik let dopředu. Naopak klienti s dostatečnou finanční rezervou, kteří jsou ochotni přijmout určité riziko, mohou zvolit kratší fixaci a ponechat si možnost reagovat na případný pokles sazeb v budoucnu. Univerzálně správná varianta dnes neexistuje,“ upozorňuje Sýkora.
V červenci zdražení zasáhlo opět všechny úvěrové fixace. U hypoték s LTV do 80 % je nejnižší sazba u tříleté fixace (5,02 %) a u fixace na jeden rok (5,11 %). Naopak vůbec nejdražší je fixace na 10 let (6,11 %) u hypoték s LTV nad 80 %.
Češi se snu o vlastním bydlení ale nevzdávají. Cesta k němu je však stále náročnější a domácnosti tomu přizpůsobují své finanční plány. Vedle hypotéky a vlastních úspor častěji počítají s pomocí rodiny nebo s výnosy z investic. Zároveň očekávají další růst cen nemovitostí, plánují vyšší hypotéky a jsou připraveni věnovat na splátky větší část svých příjmů. Ukazuje to aktuální průzkum České bankovní asociace realizovaný ve spolupráci s agenturou Ipsos. Do popředí se navíc dostává blížící se vlna refixací, při níž budou klienti aktivněji porovnávat nabídky bank.
Bohatý není ten, kdo vydělává hodně peněz, ale kdo umí hospodařit, říká ekonomka
Hypoteční trh je stabilní, mění se ale překážky
Hypotéku aktuálně využívá 18 % Čechů a dalších 19 % ji plánuje v horizontu dvou a více let. Nejčastěji ji použili ke koupi vlastního bydlení (84 %), dalších 9 % na nákup investiční nemovitosti nebo pro děti. Mírně klesl počet těch, kteří museli své plány na pořízení bydlení odložit. Zatímco v roce 2025 to bylo 47 %, letos 43 %. Proměnily se ale důvody odkladu.
„Průzkum ukazuje, že dostupnost bydlení dnes stále více závisí na příjmové situaci domácností a na jejich schopnosti vytvořit si dostatečné vlastní úspory. V posledních letech se zároveň ukazuje, že samotná úroková sazba hypotéky není jedinou ani hlavní překážkou. Stále větší roli hrají ceny nemovitostí, které zvyšují hned tři bariéry najednou – potřebnou výši hypotéky, měsíční splátku i objem vlastních úspor nutných pro získání úvěru,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Čtyři z deseti domácností s hypotékou vydávají na její splátku měsíčně přes čtvrtinu čistých měsíčních příjmů, 29 % domácností pak 30 % příjmů a víc. „Třetina budoucích žadatelů ale očekává, že na splátku hypotéky bude vydávat dokonce částku přesahující 40% podíl čistých příjmů domácnosti. Ovšem už dnes je 40% podíl průměrem,“ komentuje jedno z dalších zjištění Jaromír Šindel.
Vlastní bydlení zůstává nicméně pro Čechy jednou z nejdůležitějších životních priorit. „Z dat ale vidíme, že lidé stále více přizpůsobují své finanční strategie realitě rostoucích cen nemovitostí. Vedle hypotéky získávají na významu investice, dlouhodobé spoření i podpora rodiny,“ uzavírá Michal Straka, specialista finančního trhu agentury Ipsos.
