Říjen přinesl další výrazné zdražení hypoték. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindex vyskočila na 5,79 %. Úrokové sazby hypoték přitom rostou už sedmý měsíc v řadě. Nejvíce zdražují delší fixace, domácnostem rostou splátky a rychlý návrat levnějších úvěrů zatím odborníci nečekají. Inflace navíc podle předběžných údajů zrychluje a po pěti měsících je zpět na úrovni 2,5 procenta.
„Hypoteční sazby na podzim výrazně zrychlily. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu v říjnu vyskočila na 5,79 %, meziměsíčně o 0,28 procentního bodu. Od březnového minima se tak zvýšila už o 0,90 procentního bodu. Zatímco přes léto sazby rostly převážně po setinách, nyní zdražování nabírá na tempu,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.
„Úrokové sazby hypotečních úvěrů nás v posledních zhruba dvou týdnech překvapily. Bohužel nikoliv příjemně. V posledních měsících banky sice zdražovaly, ale většinou se jednalo o mírné změny sazeb v rozmezí jedné až dvou desetin procentního bodu. Ovšem zdá se, že v poslední době situace na trhu dospěla do stavu, kdy banky ztratily chuť nadále kompenzovat růst ceny zdrojů omezováním svých marží a přistoupily k razantnějšímu zdražení. Proto jsme viděli skokové zvýšení úrokových sazeb hypoték až o 0,6 procentních bodů,“ říká David Eim, analytika Gepard Finance.
K tomuto kroku zatím podle Eima přistoupily především velké a středně velké banky. „Malé banky se zatím snaží držet pozice. Ale o nastavení trhu rozhodují velké banky. Malé banky nemají kapacitu, aby všechny zájemce obsloužily. Proto se jedná spíš o časový nesoulad, než o systémovou odlišnost,“ dodává.
Prostor pro plošné zlevňování hypoték se v prostředí vyšších nákladů na financování dál zmenšuje. O dalším vývoji podle odborníků rozhodnou především inflace a finanční trhy. „Aktuální situace neskýtá příliš nadějí na brzkou změnu k lepšímu. To nejlepší, v co lze aktuálně doufat, je stagnace,“ předpokládá David Eim.
Od března měsíční splátka vzrostla o 1 855 korun
Zdražování hypoték se již šestý měsíc promítá do výše měsíčních splátek a nejde jen o kosmetickou úpravu. Modelová hypotéka ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let při říjnové sazbě 5,79 % vychází zhruba na 22 095 korun měsíčně. Oproti březnu tak vzrostla o 1 855 korun měsíčně, což pro domácnosti splácející novou hypotéku znamená citelný zásah do rozpočtu.
Za delší jistotu si klienti výrazně připlácejí
Nejvýraznější tlak na růst sazeb je patrný u delších fixací. U kratších naopak některé banky dál drží ceny níže. Na trhu je patrná tendence výrazněji zdražovat především delší fixace, zatímco například jednoleté se některé banky snaží držet atraktivnější,“ poznamenává Jiří Sýkora.
Tento rozdíl má ekonomickou logiku. U delší fixace banka přebírá riziko vývoje ceny peněz na podstatně delší dobu a musí více zohlednit nejistotu kolem budoucí inflace, tržních úrokových sazeb i celkového ekonomického vývoje. Kratší fixace jí naopak umožňuje cenu úvěru dříve přenastavit.
Zdražení zasáhlo i v říjnu všechny úvěrové fixace. U hypoték s LTV do 80 % je nejnižší sazba nyní u jednoleté fixace (5,42 %) a u fixace na tři roky (5,53 %). Vůbec nejdražší je fixace na 10 let (6,61 %) u hypoték s LTV nad 80 % a u hypoték do 80 % LTV rovněž s fixací na 10 let (6,35 %). Rozdíl mezi krátkou a dlouhou fixací je přitom velmi výrazný. Za delší jistotu si klienti razantně připlácejí.
„Pro klienta má ale kratší fixace i odvrácenou stranu. Nižší sazba na začátku neznamená automaticky levnější hypotéku v delším horizontu. Klient sice může získat nižší počáteční úrok, zároveň však na sebe bere větší riziko, že při další refixaci budou sazby vyšší,“ upozorňuje Jiří Sýkora.
Jak řešit situaci, když splátka hypotéky vysává rozpočet, radí odborník
„Pro zájemce o hypotéku je v současné situaci důležité neupínat se pouze k otázce, zda sazby za několik měsíců klesnou. Mnohem podstatnější je pracovat s tím, jaké podmínky jsou dostupné nyní a co konkrétní výše splátky znamená pro jeho rozpočet. U hypotéky jde o dlouhodobý závazek, takže rozhodnutí by mělo vycházet především z toho, co domácnost bezpečně zvládne,“ poznamenává Michaela Pudilová, analytička ve společnosti Broker Consulting.
Vyšší sazby pocítí zejména lidé, kterým končí starší fixace
Do růstu sazeb vstupuje další významný faktor: silná refixační vlna. Řadě domácností letos končí fixace hypoték sjednaných ještě v době výrazně levnějších peněz. Podle aktuální analýzy České národní banky projdou v roce 2026 refinancováním nebo refixací hypotéky v objemu přibližně 470 miliard korun. Jejich původní průměrná sazba se pohybuje kolem 3,2 %. Pro řadu domácností to znamená citelný zásah do rozpočtu. ČNB odhaduje, že dotčeným klientům může měsíční splátka vzrůst v průměru přibližně o 1 900 korun, tedy zhruba o 15 %.
„Pokud klient ví, že se mu blíží konec fixace, není vhodné čekat až na poslední chvíli. Včasné řešení dává prostor porovnat dostupné možnosti, promyslet délku nové fixace a posoudit, jaká splátka je pro domácí rozpočet dlouhodobě únosná. Každá situace je jiná a rozhodnutí by proto mělo vycházet z celkové finanční situace klienta, ne pouze z jednoho čísla v nabídce,“ upozorňuje Michaela Pudilová. „Klient, který začne nabídky porovnávat několik měsíců před koncem fixačního období, může získat výrazně lepší vyjednávací pozici,“ dodává Jiří Sýkora.
Letošek přitom podle Sýkory nemusí být vrcholem refixační vlny. „ČNB očekává, že v roce 2027 projdou refinancováním nebo refixací hypotéky přibližně za 530 miliard korun a v roce 2028 dokonce nejméně za 600 miliard korun,“ dodává.
Blíží se refixace hypotéky. Co udělat ještě před koncem fixace
Na koupi průměrného bytu je potřeba 13,3 ročních příjmů
O tom, že je bydlení v Česku skutečně nákladné, poměrně výmluvně hovoří i evropská data. Česko má nejhorší poměr cen bytů k příjmům v Evropské unii a na bydlení, vodu a energie zde připadá nejvyšší podíl spotřebních výdajů domácností.
Podle průzkumu České spořitelny a Evropy v datech, který realizovala agentura Ipsos, vydává 44 % Čechů na chod domácnosti více než 30 % svých příjmů a 16 % muselo kvůli nákladům na bydlení omezit i nezbytné výdaje, jako jsou potraviny, drogerie nebo oblečení.
Dostupnost bydlení je přitom pro mladé lidi jedním z nejpalčivějších témat a dopady drahého bydlení se promítají také do jejich života. S rodiči alespoň částečně bydlí 58 % mladých do 30 let a 60 % odložilo kvůli bydlení alespoň jedno zásadní životní rozhodnutí. Více než 46 % mladých považuje vlastnictví nemovitosti za nejlepší jistotu na stáří. Každý pátý Čech vnímá nájemné jako vyhozené peníze.
Podle dat Numbeo je na koupi průměrného bytu v Česku potřeba 13,3 ročních příjmů, což je nejvíce v celé EU. Dokončených bytů v Česku přibylo, potřebě to ale zdaleka nestačí. „V loňském roce byla podle údajů ČSÚ v Česku zahájena výstavba 35 819 bytů a dokončeno 33 742 bytů. To je ale stále velmi málo. Většina Čechů sní o vlastním bydlení a my bychom potřebovali stavět alespoň 50 až 60 tisíc bytů ročně,“ uzavírá David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny.
