Hypoteční trh má za sebou tři měsíce zdražování. Úrokové sazby podle Swiss Life Hypoindexu v červnu vzrostly na 5,30 %. Pod pěti procenty byly naposledy v březnu, kdy průměrná úroková sazba činila 4,89 %. S růstem sazeb roste podle odborníků dál význam správné volby banky, délky fixace i načasování žádosti o hypotéku.
„Ještě v březnu byly hypotéky pod pěti procenty. V červnu už Swiss Life Hypoindex ukazuje 5,30 %. Český hypoteční trh tak zažívá nepříjemné vystřízlivění: od března do června průměrná nabídková sazba vzrostla o 0,41 procentního bodu. Poslední měsíce ale jasně ukazují, že levnější hypotéky se zájemcům o bydlení znovu vzdalují,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Zatím se stále nedá mluvit o nějakém dramatickém nárůstu. V průměru se bavíme o zdražení hypotečních úvěrů o zhruba 0,4 až 0,5 procentního bodu. Ovšem nabídkové sazby tímto zdražením překročily psychologickou hranici pěti procent a zdražení tedy můžeme vnímat o to citlivěji,“ poznamenává David Eim, analytik Gepard Finance.
„Banky začaly do ceníků promítat vyšší swapy a dlouhé tržní sazby, opatrnější inflační výhled i geopolitická rizika, a to navzdory tomu, že ČNB v únoru i květnu ponechala repo sazbu na 3,50% úrovni,“ komentuje Jiří Vančura, ředitel Nemovitostního a Korporátního financování v Trinity Bank.
Úrokový swap
Cena hypoték se odvozuje od ceny dlouhodobých peněz a to především z ceny tzv. úrokových swapů. Hypoteční banky podle tržních hodnot úrokových swapů určují cenu vlastních zdrojů. Rostoucí hodnoty swapů jsou pro banky signálem ke skokovému zdražování klasických hypoték.
Rostoucí sazby se nedotknou jen žadatelů o novou hypotéku. U domácností, kterým bude letos končit fixace, se aktuální situace na trhu může zásadním způsobem propsat do rodinné peněženky.
Podle analytičky Michaely Pudilové ze společnosti Broker Consulting však změna nemusí být jen negativní. Záleží totiž na tom, kdy si klienti hypotéku pořídili. „Klienty, kteří si brali hypotéky v roce 2021, teď pravděpodobně čeká velký skok ve splátkách směrem vzhůru. Šlo totiž o období s rekordně nízkými sazbami – dokonce až kolem 2 %. Naopak ty, kteří fixovali na tři roky v roce 2023, kdy průměrné sazby dosahovaly až 6 %, čeká snížení měsíční splátky – i když možná ne tak vysoké, jak čekali,“ upozorňuje Pudilová.
Investiční hypotéky mají nová pravidla. Třetí byt už nemusí vyjít všem
Měsíční splátky rostou rychle
Růst hypotečních sazeb se začíná citelně promítat do rozpočtů domácností. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka z březnových 20 240 korun na červnových zhruba 21 082 korun. Během jediného čtvrtletí tak dlužníci platí o 842 korun měsíčně více, což může v rámci celého fixačního období znamenat desítky tisíc korun navíc. Tento vývoj potvrzuje, že i relativně malé pohyby sazeb mají v dlouhodobém horizontu výrazný dopad na rodinné rozpočty.
Fixace už není jen otázkou nejnižší sazby
Významným tématem zůstává také volba délky fixace. Ještě před rokem řada klientů volila kratší fixace s očekáváním, že sazby budou dál klesat. Aktuální vývoj ale ukazuje, že tak jednoduché to nebude. Kratší fixace může přinést nižší sazbu na vstupu a možnost využít případný budoucí pokles. Zároveň však nese riziko, že při další refixaci budou sazby výš než dnes. Delší fixace naopak poskytuje větší jistotu splátky a ochranu před případným pokračováním růstu.
„Rozhodování mezi kratší a delší fixací se tak stává strategickou otázkou, nikoli jen hledáním nejnižší sazby v sazebníku. Mělo by vycházet z finanční situace klienta, jeho tolerance k riziku, plánů do budoucna i z toho, jak velkou jistotu při splácení potřebuje,“ předpokládá Jiří Sýkora.
V červnu zdražení zasáhlo všechny úvěrové fixace. U hypoték s LTV do 80 % je nejnižší sazba u tříleté fixace (5,01 %) a u fixace na jeden rok (5,09 %). Naopak vůbec nejdražší je fixace na 10 let (6,10 %) u hypoték s LTV nad 80 %.
Banky budou bojovat o klienty spíše slevami
O dlouhodobém trendu je zatím předčasné mluvit, směr posledních měsíců je ale zřejmý. Období, kdy se sazby pozvolna posouvaly dolů, se minimálně prozatím uzavřelo. Vyšší tržní sazby, opatrnost bank a nejistota na finančních trzích vytvářejí prostředí, ve kterém bude návrat k levnějším hypotékám obtížný. V následujících měsících tak nelze vyloučit další mírné zdražování, případně stagnaci sazeb nad pětiprocentní hranicí.
Pro domácnosti, které plánují nákup nemovitosti, je to jasný vzkaz: návrat sazeb pod pětiprocentní hranici se vzdaluje. Trh vstupuje do fáze, v níž už nebude stačit čekat na lepší nabídky. Rozhodovat bude pečlivá kalkulace, správně zvolená fixace, porovnání bank a realistický pohled na vlastní rozpočet.
„Ve druhé polovině roku nečekám žádný rychlý obrat směrem k nižším sazbám. Finanční trhy bankám zatím nedávají prostor k plošnému zlevňování hypoték. Pravděpodobnější je scénář, že se průměrné sazby budou držet kolem pěti procent a rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank porostou. Boj o klienty se tak bude odehrávat hlavně přes individuální slevy, akční nabídky a nastavení dalších podmínek úvěru, nikoli přes výrazné snižování základních sazeb v sazebníku,“ předpokládá Jiří Sýkora.
Vyšší sazba nemusí být katastrofa. Hypotéku lze přenastavit
Hypoteční trh se podle odborníků posouvá do fáze, ve které už nerozhodují velké skoky sazeb, ale detaily: načasování, volba fixace, struktura úvěru a schopnost využít příležitosti, které jednotlivé banky nabídnou. Právě v tom bude rozdíl mezi průměrnou a skutečně dobře sjednanou hypotékou. „V prostředí, kde se průměrné sazby drží kolem pěti procent, může dobře připravený klient získat výrazně lepší podmínky než ten, kdo přijme první nabídku,“ upozorňuje Sýkora.
Ceny nemovitostí opět rostou
Z pohledu zájemců o vlastní bydlení však dnes nerozhoduje jen výše úrokových sazeb. Stále větší roli hrají i samotné ceny nemovitostí. V řadě regionů se byty i rodinné domy znovu vracejí k růstu, „Nabídkové ceny bytů v prvním čtvrtletí meziročně vzrostly o 12,9 %,“ říká Jiří Vančura. Příjmy domácností ale rostou pomaleji. Výsledkem je, že lidé si často neberou jen dražší hypotéku, ale také výrazně vyšší úvěr než před několika lety.
„Dobře to ukazuje jednoduchý příklad. Byt, který bylo ještě před několika lety možné pořídit za 5 milionů korun, dnes v řadě větších měst stojí 6 až 7 milionů korun. Při financování 80 % kupní ceny hypotékou znamená sedmimilionová nemovitost úvěr zhruba 5,6 milionu korun. Při současné průměrné sazbě 5,30 % a splatnosti 30 let se měsíční splátka pohybuje okolo 31 000 korun. Ještě před několika lety přitom obdobná nemovitost vyžadovala splátku výrazně nižší. Pro řadu domácností tak není hlavním problémem jen samotná sazba, ale kombinace vyšší ceny nemovitosti, vyššího úvěru a stále náročnější měsíční splátky,“ přibližuje Jiří Sýkora.
Zájem o hypoteční úvěry zatím nepolevuje, spíše naopak. „Poslední tři měsíce patřily z pohledu poskytnutých hypoték mezi historicky nejlepší. Ale od změny zájmu klientů po výsledky ve statistických přehledech uplynou dva až tři měsíce. Jestli tedy budou vyšší úrokové sazby znamenat ochlazení trhu, to se dozvíme teprve v následujících měsících,“ uzavírá analytik David Eim.
