Příjem z krátkodobých pronájmů je v Česku poměrně častý. Pronajímají se byty i chaty, dlouhodobě i jen přes léto a v turistické sezoně. Získané příjmy podléhají dani a kromě toho se na krátkodobý pronájem mohou vztahovat i povinnosti vůči obci nebo živnostenskému úřadu.
Zdanění příjmu z Airbnb
Příjem z krátkodobých pronájmů, například prostřednictvím platforem jako Airbnb nebo Booking, podléhá dani. A nemusí se vždy jednat o daň z pronájmu. U krátkodobých pronájmů se většinou nejedná jen o nájem, pronajímatel poskytuje i další služby.
„Jestliže hostům nabízí služby typické pro ubytování, například pravidelný úklid, výměnu ložního prádla, předávání klíčů, občerstvení nebo další servis, může finanční úřad takovou činnost posuzovat jako podnikání a poskytování ubytovacích služeb,“ upozorňuje Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.
Umělá inteligence, která vyplní daňové přiznání. Stát testuje novou aplikaci
Ubytovací služby lze poskytovat jen na IČO, zdaňují se pak jako samostatná výdělečná činnost. Jiné je v takovém případě nejen zdanění. Další povinnosti pronajímateli vznikají vůči živnostenskému úřadu, ale také třeba zdravotní pojišťovně nebo správě sociálního zabezpečení.
Kdy jde o příjem z pronájmu a kdy o podnikání?
Rozdíl je hlavně v tom, zda jsou spolu s pronájmem nemovitosti spojené i další služby. Mnoho lidí si myslí, že když je příjem z pronajímání malý, přiznávat a zdaňovat ho nemusí, natož aby se přihlásili k podnikání na živnostenském úřadě. Podobný omyl se týká sezónního pronajímání chat a chalup.
Jak na prodej investičního bytu. Kdy platíte daň z příjmu a kdy ani korunu
„Rozhodující je konkrétní rozsah činnosti, výše příjmů i způsob poskytování ubytování. Každý případ je proto potřeba posuzovat individuálně. To, co může být u jednoho vlastníka ještě považováno za příležitostný příjem, může být u jiného již klasickou podnikatelskou činností,“ upozorňuje Jana Jáčová z UOL Účetnictví.
Následující přehled uvádí, jaká kritéria hrají roli při rozhodování, zda jde o nájem, nebo podnikatelskou činnost. V každém případě podléhají příjmy dani: u nájmu to bude daň z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmu, v druhém případě musí provozovatel zdaňovat příjmy jako plynoucí ze samostatné výdělečné činnosti podle § 7.
Zjistí finanční úřad příjmy z Airbnb?
Někteří hostitelé se domnívají, že při krátkodobém pronájmu vlastní nemovitosti nemá finanční úřad šanci zjistit, že z něj mají nějaký příjem. Kdo pronajímá přes platformu typu Airbnb nebo Booking, může si být jistý, že o něm úředníci z „berňáku“ vědí.
„Digitální platformy dnes předávají daňovým správám informace o pronajímatelích, počtu rezervací i dosažených příjmech. Finanční úřady tak mají výrazně lepší přehled než v minulosti a dokážou snadněji identifikovat případy, kdy příjmy nebyly přiznány nebo byly vykázány nesprávně. Zejména u lidí, kteří provozují krátkodobé pronájmy dlouhodobě a ve větším rozsahu, roste pravděpodobnost daňové kontroly,“ říká Jáčová.
Daň z příjmu není jediná
Pronajímat krátkodobě byt, dům nebo chatu s sebou nese i další daňové povinnosti. Kromě daně z příjmů to může být i DPH.
NSS se zastal spolku, který chce adresy Airbnb v Praze, znovu rozhodne magistrát
Tato záležitost se týká lidí, kteří pronajímají přes zahraniční platformu. Nestávají se pak plátci DPH v běžném smyslu, ale povinnost odvést tuto daň jim může vzniknout při některých transakcích. K tomu je nutné se registrovat na finančním úřadě jako tzv. identifikovaná osoba. „Prakticky to znamená, že nejste plátci – na české faktury v tuzemsku nepřipočítáváte české DPH a nemáte nárok na odpočet – ale v určitých přeshraničních případech musíte v ČR přiznat a zaplatit DPH, popř. odevzdáte souhrnné hlášení,“ vysvětluje právník Ondřej Preuss.
Jako identifikovaná osoba musí pronajímatel odevzdávat přiznání k DPH a také souhrnné hlášení. Oba formuláře se podávají měsíčně, a to do 25. dne následujícího měsíce, ale jen za období, kdy podnikatel přijal služby ze zahraničí a vznikla mu povinnost platit DPH.
Obce mají dost pravomoc regulovat krátkodobé ubytování typu Airbnb
Další poplatky a povinnosti spojené s Airbnb
Kromě daní nesmí pronajímatel zapomínat i na další poplatky, které si může určit obec, jako jsou poplatky z pobytu. Někdy se jim také říká turistické poplatky.
Například v Praze činí 50 korun za noc, osvobozeny od něj jsou děti a mládež do 18 let a některé další skupiny lidí.
Plátcem poplatku je ten, kdo nemovitost pronajímá, tedy provozovatel ubytování. Musí se jako plátce nahlásit na úřadě a kromě peněz posílat i hlášení. „Je povinen poplatek od poplatníka vybrat a předat obci, kde provozuje ubytování, a to vždy do 15. dne následujícího měsíce za měsíc uplynulý,“ uvádí na svých stránkách Praha 1.
Pronajímatel musí navíc evidovat, koho ubytuje, a hlásit cizince policii nejpozději do tří dnů. Hlášení probíhá elektronicky, v budoucnu má být zprovozněný systém eTurista, kam by šlo údaje snadno zadat online. Zatím není hotový, původně měl být do května 2026. Navíc musí vést domovní knihu, jak požaduje zákon o pobytu cizinců na území ČR.
