Hypotéky dál nekompromisně zdražují už pátý měsíc v řadě. V srpnu podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla průměrná sazba na 5,42 % a dostala se nejvýše za poslední dva roky. Podle odborníků se úrokové sazby blíží svému vrcholu. K výraznému zlevnění hypoték ale nejspíš nedojde, lze očekávat stagnaci kolem současných hodnot.
„Potvrzuje se, že návrat levnějších hypoték bude pomalejší, než si mnozí ještě na začátku roku představovali. Hlavním důvodem zůstává přetrvávající geopolitická nejistota a s ní spojené obavy z návratu vyšší inflace. Ty nesdílí jen Česká národní banka, ale také prakticky všechny významné centrální banky světa, které proto při uvolňování měnové politiky postupují velmi opatrně,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
„Na trhu s hypotečními úvěry bohužel opět rezonuje jedno neoblíbené slovo — zdražování. Během uplynulého týdne jsme toto slovo slyšeli hned od několika bank, a to včetně těch největších, které řadíme do tzv. „velké trojky“. Pohyb sazeb směrem vzhůru není velký, orientačně kolem 0,1 až 0,2 procentního bodu, ale během posledních měsíců, přesněji od dubna, kdy Spojené státy zahájily blokádu Hormuzského průlivu, je to již několikáté zdražení. A několik malých zdražení může v součtu nakonec být docela nepříjemně drahá hypotéka,“ dodává David Eim, analytik Gepard Finance.
Na výrazně levnější hypotéky si budou muset podle Kadeřábka zájemci ještě počkat: „Nejpravděpodobnějším scénářem je stagnace kolem současných úrovní a teprve poté velmi pozvolný pokles sazeb. Banky navíc tradičně zlevňují hypotéky pomaleji, než je zdražují, takže ani případné zlepšení situace se do nabídkových sazeb nepromítne okamžitě.“
„Nezbývá, než se na situaci dívat racionálně. Jsou lepší časy a jsou horší časy. Momentálně jsou spíše ty horší, ale stále se pohybujeme na přijatelné úrovni. Pokud klient má vyhlédnutou nemovitost, která mu vyhovuje, rozdíl několika desetin procentního bodu na ceně hypotéky nehraje zásadní roli,“ dodává David Eim.
Průměrné nabídkové sazby u jednotlivých fixací
V srpnu zdražení zasáhlo opět všechny úvěrové fixace. U hypoték s LTV do 80 % je nejnižší sazba u tříleté fixace (5,17 %) a u fixace na jeden rok (5,18 %). Naopak vůbec nejdražší je fixace na 10 let (6,18 %) u hypoték s LTV nad 80 %.
Od března měsíční splátka vzrostla o téměř 1 100 korun
Růst sazeb se okamžitě promítá do výše měsíčních splátek. Modelová hypotéka ve výši 3,5 milionu Kč se splatností 25 let při srpnové sazbě vychází na 21 327 korun měsíčně. Oproti letošnímu březnu tak splátka vzrostla zhruba o 1 100 korun. U domácností s napjatějším rozpočtem už může jít o citelný rozdíl.
O konečné sazbě stále více rozhoduje klient
Vývoj hypotečních sazeb ovlivňují především dlouhodobé tržní úrokové sazby a situace na finančních trzích. Ty určují náklady bank na financování hypoték. Pro běžného klienta je však stále důležitější vědět, že výsledná cena úvěru závisí do značné míry také na něm.
„Zatímco ještě před několika lety rozhodovalo především to, která banka nabídne nejnižší sazbu, dnes se konkurenční boj stále více přesouvá k individuálnímu nastavení podmínek. Výsledná sazba proto často závisí více na obchodním vyjednávání než na pouhém pohledu do sazebníku,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
V praxi tak není výjimkou, že dva klienti se stejnou výší hypotéky dostanou od stejné banky odlišnou nabídku. Banky stále více zohledňují interní hodnocení bonity klienta, výši vlastních zdrojů, délku jeho vztahu s bankou nebo ochotu využívat další produkty. Výslednou úrokovou sazbu tak určuje celá řada parametrů, nejen aktuální situace na finančních trzích.
„Významnou roli hraje například aktivní využívání běžného účtu, pravidelné zasílání příjmu nebo sjednání pojištění schopnosti splácet. Některé banky zvýhodňují klienty, kteří financují energeticky úsporné nemovitosti, jiné nabízejí lepší podmínky při nižším poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Rozhodovat může také samotná výše úvěru nebo rozsah dalších služeb, které klient u banky využívá,“ vysvětluje Jiří Sýkora.
Konec odkládání oprav. Do rekonstrukcí nemovitostí se chce pustit 70 % vlastníků
Pro klienty z toho plyne jasné doporučení. Nestačí sledovat pouze reklamní kampaně jednotlivých bank nebo čekat na další změnu sazeb. Větší prostor pro úsporu často nabízí důkladná příprava žádosti o úvěr. Dobře nastavené financování, dostatek vlastních prostředků, doložení stabilních příjmů nebo vhodná kombinace doplňkových produktů mohou přinést lepší podmínky.
Mění také role hypotečního poradce. Jeho úkolem už není pouze porovnat sazby jednotlivých bank, ale především najít tu, která konkrétnímu klientovi nabídne nejvýhodnější podmínky. Rozdíly mezi nabídkami totiž dnes často nevznikají v oficiálních sazebnících, ale až při individuálním posouzení klienta a nastavení konkrétní nabídky.
Jak řešit situaci, když splátka hypotéky vysává rozpočet, radí odborník
Průměrná cena bytu v Česku vzrostla na 5,6 milionu korun
„Český hypoteční trh vstoupil do období, ve kterém se znovu zhoršuje dostupnost vlastního bydlení. Důvodem není jen pokračující růst cen bytů, ale také vyšší úrokové sazby hypoték, které zvyšují měsíční splátky a snižují dosažitelnost financování pro širší okruh domácností.“ uvádí Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz.
Průměrná nabídková cena bytu v ČR aktuálně činí 5,6 mil. Kč, což představuje meziroční růst o 5,1 %. Nabídkové ceny bytů navíc rostou nepřetržitě už 4,5 roku, což dlouhodobě vytváří tlak na kupující i žadatele o hypotéku. V prostředí dražších peněz se tak každé další zdražení nemovitostí promítá do ještě vyšší finanční zátěže domácností.
„Pro zájemce o hypotéku to znamená nutnost počítat s vyššími vlastními zdroji, přísnějším posuzováním bonity a často i s omezením výběru nemovitosti. U stávajících klientů s blížící se refixací pak současné prostředí zvyšuje význam správného načasování a pečlivého porovnání nových úvěrových podmínek,“ uzavírá Majer.
